空き家を貸すと固定資産税はどうなる？賃貸後の税金・住宅用地特例を解説

空き家を賃貸する前に知る固定資産税の基本

固定資産税は、毎年1月1日時点で土地や家屋を所有している人に対して課される地方税です。
原則として市区町村が決定した固定資産評価額に税率を乗じて計算され、標準的な税率は固定資産税が年税率1.4％、都市計画税が上乗せされる区域では年税率0.3％とされています。
土地と家屋はそれぞれ別々に評価・課税されるため、建物を取り壊して土地だけになっても、土地部分の固定資産税は引き続き課税対象になります。
空き家を賃貸活用する前提として、このような基本的な仕組みを押さえておくことが大切です。

固定資産税は、建物が使われていない空き家であっても、所有している限り毎年課税されます。
ただし、居住の用に供する住宅が建っている土地については、「住宅用地の特例」により課税標準額が軽減される仕組みがあります。
一般的に、住宅1戸あたり200㎡までの部分は固定資産税の課税標準が評価額の6分の1、200㎡を超える部分は3分の1とされ、都市計画税についてもそれぞれ3分の1、3分の2といった軽減が設けられています。
空き家であっても、人の居住の用に供する住宅として認められる状態であれば、この住宅用地の特例が適用される点が重要です。

一方で、管理が行き届かず倒壊や衛生面の危険があるなど、周囲に悪影響を及ぼすおそれがある空き家は、「管理不全空家」や「特定空家」として市区町村から指導や勧告の対象になる場合があります。
このように判断され、勧告を受けた空き家の土地については、住宅用地の特例が解除される仕組みが導入されており、結果として固定資産税・都市計画税の負担が大きく増える可能性があります。
空き家を賃貸に出すかどうかを検討する際には、適切な管理を行い、住宅用地の特例が維持される状態を保つことが、税負担を抑えるうえでも重要な視点になります。

結論からいうと、空き家を賃貸に出しただけで固定資産税の税率が変わったり、必ず税額が安くなったりするわけではありません。

土地の固定資産税を考えるうえで重要なのは、その土地が「住宅用地」として住宅用地特例の対象になっているかどうかです。

住宅が建っている土地については、一定の要件を満たすことで住宅用地特例が適用されます。小規模住宅用地では固定資産税の課税標準額が価格の6分の1、一般住宅用地では3分の1に軽減されます。

そのため、適切に管理され、すでに住宅用地特例が適用されている空き家であれば、人に貸したことだけを理由に土地の固定資産税がさらに安くなるわけではありません。自己居住用の住宅か賃貸住宅かにかかわらず、住宅の敷地として要件を満たしていることがポイントになります。

一方で、空き家を長期間放置し、適切な管理が行われていない場合には注意が必要です。市区町村から「管理不全空家」や「特定空家」として勧告を受けると、その敷地が住宅用地特例の対象から除外され、土地の固定資産税や都市計画税の負担が大きく増える可能性があります。

つまり、「空き家のままなら固定資産税が高く、賃貸にすれば安くなる」と単純に考えるのではなく、現在住宅用地特例が適用されているか、今後も住宅として適切に管理・利用されるかを確認することが大切です。

また、建物部分の固定資産税については、空き家を賃貸に出したこと自体を理由に税率が変わるわけではありません。土地と建物では固定資産税の考え方が異なるため、それぞれ分けて確認しておきましょう。

■空き家を賃貸する前後で固定資産税はどう変わる？

空き家を居住用として賃貸する場合、その土地が住宅用地の要件を満たしていれば、住宅用地特例の対象となるのが基本です。

すでに住宅用地特例が適用されている空き家であれば、賃貸を開始しただけで土地の固定資産税が大きく変わるとは限りません。一方、管理状態の悪化によって住宅用地特例から除外されていた場合などは、利用状況や管理状態が変わることで税務上の取扱いが変わる可能性があります。

固定資産税は毎年1月1日を賦課期日として課税されます。そのため、空き家を賃貸する場合だけでなく、建物を解体したり用途を変更したりする場合も、1月1日時点の土地・建物の状況が重要になります。

特に空き家を解体すると、建物に対する固定資産税はなくなる一方、住宅がなくなることで土地の住宅用地特例が適用されなくなり、土地の固定資産税・都市計画税が上がる可能性があります。

空き家を今後「貸す」「そのまま保有する」「解体する」のいずれにするかを検討するときは、家賃収入や維持管理費だけでなく、固定資産税への影響も含めて比較することが重要です。

■空き家の固定資産税はいくら？住宅用地特例の計算例

住宅用地特例が適用されると、土地の固定資産税の課税標準額は大きく軽減されます。

たとえば、固定資産税評価額が1,800万円の土地で、その全体が1戸分の小規模住宅用地（住宅1戸につき200㎡までの部分）に該当すると仮定します。

小規模住宅用地では、固定資産税の課税標準額が価格の6分の1となるため、単純化して計算すると次のようになります。

1,800万円 × 1/6 ＝ 300万円

固定資産税の標準税率を1.4％とすると、

300万円 × 1.4％ ＝ 4万2,000円

となります。

一方、住宅用地特例が適用されない場合に、同じ1,800万円を課税標準額として単純計算すると、

1,800万円 × 1.4％ ＝ 25万2,000円

となります。

この例では、住宅用地特例の有無によって計算上の金額に大きな差が生じます。ただし、これは住宅用地特例の仕組みを分かりやすく示すための単純な計算例です。

実際の固定資産税額は、土地の固定資産税評価額だけでなく、負担調整措置などによっても異なります。また、都市計画税が課税される地域では、別途都市計画税もかかります。そのため、実際の税額については固定資産税の納税通知書を確認するか、市区町村の税務担当窓口へ確認することが大切です。

なお、空き家を賃貸に出したことで、上記の25万2,000円から4万2,000円に下がるという意味ではありません。 適切に管理された空き家ですでに住宅用地特例が適用されている場合は、賃貸前から特例による軽減を受けていることがあります。

■空き家を解体すると固定資産税はどうなる？

空き家を解体して更地にすると、建物に対する固定資産税は原則としてかからなくなります。一方で、住宅がなくなることで土地に適用されていた住宅用地特例の対象から外れ、土地の固定資産税や都市計画税が上がる可能性があります。

住宅用地特例では、住宅1戸につき200㎡までの小規模住宅用地について、固定資産税の課税標準額が価格の6分の1、都市計画税では3分の1に軽減されます。そのため、空き家を解体する際には、建物の固定資産税がなくなることだけでなく、土地の税負担がどの程度変わるのかも確認しておくことが大切です。

また、固定資産税は毎年1月1日時点の土地や建物の状況をもとに課税されます。たとえば、1月1日時点で住宅が建っており住宅用地の要件を満たしていれば、その年は住宅用地特例の対象となるのが基本です。一方、前年中に住宅を解体し、1月1日時点で住宅が存在しなければ、原則としてその年度は住宅用地特例を受けられません。

ただし、実際の固定資産税額は土地の評価額や負担調整措置などによって異なります。また、建替え中の土地など、一定の要件を満たすことで住宅用地として取り扱われる場合もあります。そのため、解体時期だけで税額を判断せず、事前に市区町村の固定資産税担当窓口へ確認しておくと安心です。

空き家を今後も所有するのか、賃貸住宅として活用するのか、それとも解体して土地を別の用途に活用するのかを検討する際には、解体費用だけでなく、解体後の固定資産税・都市計画税まで含めて比較することが重要です。

空き家を賃貸活用したときに押さえたい所得税・住民税

空き家を賃貸に出して家賃収入を得ると、「不動産所得」として所得税や住民税の課税対象になります。
国税庁の案内では、不動産所得は家賃収入などの総収入金額から必要経費を差し引いて計算する仕組みとされています。
そのうえで、給与所得など他の所得と合算して税額が決まるため、家賃収入が少額でも税負担が増える可能性があります。
空き家の賃貸活用を検討する際には、このような所得税・住民税の基本構造を確認しておくことが大切です。

空き家の賃貸によって不動産所得が生じた場合は、所得金額や他の所得の状況によって確定申告が必要になります。

例えば、1か所から給与を受け取り年末調整を受けている給与所得者で、給与収入が2,000万円以下の場合、給与所得・退職所得以外の所得金額の合計額が年間20万円を超えると、原則として所得税の確定申告が必要です。なお、この「20万円」は家賃収入そのものではなく、家賃収入などから必要経費を差し引いた所得金額を基準に判断します。

一方、給与所得・退職所得以外の所得金額が20万円以下で所得税の確定申告が不要となる場合でも、住民税の申告が必要になることがあります。また、医療費控除などを受けるために所得税の確定申告をする場合には、20万円以下の所得も含めて申告する必要があります。

確定申告が必要な場合に備えて、賃貸を始めた段階から家賃収入や必要経費を記録し、領収書などの関係書類を整理しておくことが大切です。

不動産所得では、実際の賃貸運営のために支出した費用のうち、税法上「必要経費」と認められるものを差し引くことができます。
代表的なものとして、賃貸用建物に係る固定資産税や火災保険料、修繕費、減価償却費、管理のための交通費などがあります。
これらは、家賃収入を得るために必要な費用であることが前提となるため、私的な支出と明確に区別しておくことが欠かせません。
どの費用が必要経費に当たるか迷う場合は、国税庁の解説を確認しながら、領収書を保管し整理しておくと安心です。

不動産所得では、不動産の貸付けが「事業的規模」に当たるかどうかによって、税務上の取扱いが異なる場合があります。

国税庁では、建物の貸付けが事業として行われているかどうかについて、原則として社会通念上、事業といえる程度の規模で行われているかによって実質的に判断するとしています。そのうえで、形式的な目安として、アパートや貸間などは独立した室数がおおむね10室以上、独立した家屋の貸付けはおおむね5棟以上であれば、原則として事業として行われているものとして取り扱われます。

そのため、相続した実家など空き家1戸だけを賃貸するケースでは、通常、この形式的な目安には達しません。ただし、すでにほかの賃貸住宅を所有している場合は、それらを含めた貸付規模や賃料収入、管理状況などから判断されることがあります。

また、事業的規模で不動産貸付けを行い、青色申告の要件を満たす場合には、青色申告特別控除として最高55万円、さらにe-Taxによる申告や一定の電子帳簿保存などの要件を満たせば最高65万円の控除を受けられる場合があります。一方、事業的規模ではない不動産貸付けの場合、青色申告特別控除は原則として最高10万円となります。

空き家1戸の賃貸から始め、将来的に賃貸物件を増やす予定がある場合には、事業的規模に該当するかどうかによって税務上の取扱いが変わる可能性があることも理解しておきましょう。

空き家所有者が賃貸前に確認したい手続きと注意点

空き家を賃貸に出す前には、まず現在の固定資産税の状況を把握することが大切です。
具体的には、市区町村が発行する固定資産税の納税通知書で、土地や建物ごとの評価額や課税標準額、住宅用地特例の適用状況を確認します。
住宅用地特例は、居住の用に供する住宅の敷地に対して固定資産税の課税標準を小規模住宅用地で1/6、一般住宅用地で1/3に軽減する制度とされています。
空き家を賃貸住宅として継続的に利用する場合も、賦課期日である1月1日時点で居住の用に供される住宅であれば住宅用地特例の対象となるか、市区町村の税務担当窓口で事前に相談しておくと安心です。

次に、空き家を賃貸用に変更した後に想定される税金を整理しておく必要があります。
土地と建物に対する固定資産税・都市計画税は引き続きかかり、住宅用地特例の適用の有無や評価額に応じて税額が決まります。
また、賃料や礼金などの家賃収入は「不動産所得」として所得税・住民税の課税対象となり、総収入金額から固定資産税や火災保険料、修繕費などの必要経費を差し引いて所得金額を計算します。
住宅や居住用建物の家賃は、原則として消費税の課税対象外とされているため、多くのケースで家賃に消費税を上乗せして受け取る必要はありませんが、課税対象となる貸付との区分は税務署や専門家に確認しておくと安全です。

さらに、空き家の管理状態によっては固定資産税の負担が大きく変わる点にも注意が必要です。
空家等対策の推進に関する特別措置法では、倒壊など周囲に著しく悪影響を及ぼす空き家を市区町村が「特定空家」に指定し、指導や勧告の対象としています。
また、近年の法改正により、適切な管理が行われていない「管理不全空家」も指導の対象となり、勧告を受けると住宅用地特例が解除され、固定資産税や都市計画税の軽減が受けられなくなる場合があります。
特定空家や管理不全空家として勧告を受けると、住宅用地特例の対象から除外され、土地の固定資産税・都市計画税が大幅に増える可能性があるとされているため、賃貸活用も視野に入れながら早めに管理方針を決め、適切な維持管理を行うことが税負担とリスクを抑えるうえで重要です。