空き家を賃貸にすると確定申告は必要？空き家賃貸の税金と申告の基本を解説

空き家を賃貸した空き家所有者に確定申告は必要？

空き家を人に貸して家賃を受け取ると、その収入は原則として「不動産所得」として扱われます。
不動産所得とは、土地や建物などを貸し付けることで得られる所得のことであり、事業所得や譲渡所得に該当しないものが該当します。
国税庁では、不動産の貸付けによる賃貸料収入などを不動産所得と位置付け、他の所得と合算して所得税を計算する仕組みとしています。

次に、給与収入がある方が空き家を賃貸して家賃収入を得た場合について整理します。
多くの給与所得者は、勤務先の年末調整により所得税の精算が完了するため、本来は確定申告は不要です。
しかし、給与以外の所得金額（不動産所得など）の合計が年間で20万円を超える場合は、給与所得者でも確定申告をしなければならないこととされています。

公的年金を受給しながら空き家を賃貸している方についても、確定申告が必要かどうかの判断が重要です。
公的年金等の収入金額が400万円以下で、かつ、公的年金等以外の所得の合計金額が20万円以下であれば、原則として所得税の確定申告書の提出は不要とされています。
ただし、この基準を超える不動産所得が生じる場合や、医療費控除などの各種控除を受けるためにあえて申告する場合には、年金受給者であっても確定申告が必要になります。

■不動産所得が20万円以下でも住民税の申告が必要な場合がある

給与所得者などの場合、給与所得・退職所得以外の所得金額の合計が年間20万円以下であれば、一定の要件のもと、所得税の確定申告が不要となるケースがあります。

ただし、ここで注意したいのが住民税です。所得税の確定申告が不要となる場合でも、住民税については別途申告が必要になることがあります。

そのため、「空き家賃貸による不動産所得が20万円以下だから、申告手続きは一切必要ない」と判断するのは適切ではありません。

また、医療費控除や寄附金控除などを受けるために所得税の確定申告をする場合には、20万円以下の不動産所得についてもめて申告する必要があります。

空き家を賃貸して家賃収入を得ている方は、所得税の確定申告が不要となるケースでも、住民税の申告が必要かどうかをお住まいの市区町村に確認しておくと安心です。

空き家賃貸で課税対象となる家賃収入と金額の考え方

空き家を賃貸に出した場合に、どの収入が課税対象となるかを整理しておくことが大切です。
不動産所得の「総収入金額」には、毎月の家賃だけでなく、共益費、権利金、礼金、更新料なども含まれます。
また、返還しないことが確定した敷金や保証金も、その確定した年分の総収入金額に含める必要があります。
一方で、原則として返還する預り金としての敷金や、実費精算の水道光熱費などは、その性質に応じて取扱いが異なるため、契約内容を確認しながら判断することが重要です。

不動産所得の金額は、「総収入金額－必要経費＝不動産所得」という基本的な計算式で求めます。
この不動産所得の金額が、他の所得と合算されて所得税の計算の基礎となり、結果として適用される所得税率が決まります。
必要経費には、空き家を貸すために直接必要となった費用で、家事費と明確に区分できるものが含まれます。
計算の際には、総収入金額に含めるべき項目と必要経費にできる項目を整理し、同じ支出を二重に計上したり、私的な支出を含めたりしないよう注意が必要です。

空き家を一部の部屋だけ貸す場合や、通常の賃貸借契約による貸付けであれば、短期間の契約であっても不動産所得となるのが一般的です。一方、民泊など宿泊サービスを伴う貸付けについては、一般的な不動産賃貸とは所得区分が異なる場合があります。

自宅兼用の一部貸しなどでは、面積や使用時間など合理的な基準で、賃貸部分と自己使用部分を按分し、収入や経費を区分することが求められます。
また、短期の貸付けであっても、家賃や利用料として受け取った金額、返還しない礼金や権利金などは、その年分の総収入金額として計上します。
こうした区分が難しいと感じる場合には、契約書や収支の状況を整理したうえで、税務署や専門家へ早めに相談することが安心につながります。

■空き家を月5万円で貸した場合の不動産所得の計算例

空き家を賃貸した場合、確定申告の要否を考えるうえで重要なのは、受け取った家賃の総額だけではなく、そこから必要経費を差し引いた「不動産所得」です。

たとえば、空き家を月5万円で1年間貸し、年間60万円の家賃収入を得たケースを考えてみましょう。

以下は、不動産所得の計算方法を分かりやすくするための一例です。

空き家所有者が知っておきたい経費の範囲と注意点

空き家を賃貸すると、得られた家賃収入から「必要経費」を差し引いて不動産所得を計算します。
必要経費として認められるのは、不動産収入を得るために直接必要であり、家事上の費用と明確に区分できる支出に限られます。
国税庁の案内では、固定資産税や損害保険料、減価償却費などが代表的な必要経費として示されています。
空き家所有者としては、どこまでが経費になるのかを正しく理解しておくことが、無理のない節税と適正な申告につながります。

具体的な必要経費として、まず賃貸している建物や土地に係る固定資産税や都市計画税などの租税公課が挙げられます。
さらに、火災保険や地震保険などの損害保険料、建物や設備に関する修繕費、取得した建物についての減価償却費も、不動産収入との対応関係が明らかな範囲で必要経費になります。
このほか、入居者募集のための広告費や、賃貸借契約の成立に伴って不動産会社へ支払う手数料なども、賃貸経営に直接必要な費用であれば必要経費となる場合があります。

■空き家のリフォーム費用はすべて経費になるわけではない

空き家を賃貸に出す前には、入居者を募集できる状態にするため、内装や水回り、設備などの修繕・リフォームが必要になることがあります。

こうした工事にかかった費用は賃貸経営に関係する支出ですが、支払った金額のすべてを、その年の「修繕費」として必要経費にできるとは限りません。

一般的に、建物や設備の通常の維持管理や、壊れた部分を元の状態に戻すための修理などにかかった費用は「修繕費」として、その年の必要経費にできる場合があります。

一方で、建物の価値を高めたり、使用可能期間を延ばしたりするための支出は「資本的支出」とされる場合があります。資本的支出に該当する部分は、原則として支払った年に全額を必要経費とするのではなく、資産の取得価額に加えたうえで、減価償却を通じて複数年にわたり必要経費として計上します。

たとえば、壊れた設備を同程度のものに交換して元の状態に戻す工事と、設備を大幅にグレードアップして建物の価値を高める工事とでは、税務上の取扱いが異なる可能性があります。

そのため、空き家を貸す前にまとまった金額のリフォームや設備工事を行った場合は、「賃貸のために使った費用だからすべて修繕費になる」と判断せず、工事の内容や目的、金額などを確認することが大切です。

空き家を賃貸に出す前に、どこまで修繕すればよいかについては、関連記事「空き家を貸す前に必要な修繕は？賃貸にする際の注意点とチェックリスト｜大阪市の空き家活用なら大阪空き家活用Labo」でも詳しく解説しています。

修繕費と資本的支出の判断が難しい場合は、工事の見積書や請求書、工事内容が分かる資料を保管したうえで、税務署や税理士などの専門家に確認しましょう。

一方で、自宅兼用の空き家を一部だけ賃貸する場合などは、「家事関連費」として、家計費と業務費が混ざる支出の取扱いに注意が必要です。
国税庁は、建物の一部を貸し付けている場合の固定資産税や火災保険料、水道光熱費などについて、貸付部分と自宅部分を面積や保険金額などの合理的な基準で按分し、業務に対応する部分だけを必要経費にできるとしています。
また、食費や個人的な交通費、所得税や住民税など、純粋な家事費や個人の税金は必要経費にならないため、私的支出と業務関連支出を区別して記録しておくことが重要です。

必要経費を正しく認めてもらうためには、支出の内容を裏付ける書類の保存が欠かせません。
国税庁は、不動産所得がある方について、収入金額や必要経費を記載した帳簿に加え、取引に伴って受け取った請求書や領収書などを整理して保存するよう求めています。
空き家所有者は、家賃入金の状況が分かる通帳の写し、賃貸借契約書、固定資産税の納税通知書、保険料の領収書、修繕工事の見積書・領収書などを、確定申告の際に確認できるよう日付順や支出内容ごとに分けて保管しておくと安心です。

空き家賃貸の確定申告手順と実務で押さえたいポイント

空き家を賃貸して家賃収入がある場合、原則として翌年の2月16日頃から3月15日頃までに所得税の確定申告を行います。
申告書や手引きは、国税庁の公式サイトから印刷用の様式を入手できるほか、税務署窓口でも受け取ることができます。
提出方法は、税務署窓口への持参や郵送のほか、自宅などから利用できる国税庁の電子申告システムも用意されています。
いずれの方法でも、期限内に必要書類をそろえて提出することが重要です。

空き家賃貸の収入がある場合、確定申告書の不動産所得の欄に記入するため、事前に「収支内訳書（不動産所得用）」または「青色申告決算書（不動産所得用）」を作成します。
収支内訳書は主に白色申告者が用いるもので、年間の総収入金額と必要経費の内訳を整理する役割があります。
一方で青色申告決算書は、青色申告の承認を受けた人が作成する書類で、損益計算や減価償却の状況などを詳細に記載します。
どちらの書類も、国税庁の様式と書き方の手引きを確認しながら作成することが大切です。

■空き家1戸でも青色申告はできる？控除額には注意

空き家を賃貸して不動産所得が生じる場合、一定の手続きを行うことで青色申告を選択することができます。

青色申告には、青色申告特別控除や純損失の繰越しなどの制度がありますが、空き家を1戸貸しているだけで、必ず最大65万円の青色申告特別控除を受けられるわけではありません。

不動産所得について65万円または55万円の青色申告特別控除を受けるためには、不動産の貸付けが「事業的規模」で行われていることなど、一定の要件を満たす必要があります。

不動産貸付けが事業として行われているかどうかは、原則として社会通念上、事業といえる程度の規模で行われているかによって判断されます。建物の貸付けについては、独立した室数がおおむね10室以上、独立した家屋がおおむね5棟以上であれば、原則として事業として行われているものとして取り扱われます。

そのため、一般的な空き家を1戸だけ賃貸するケースでは、事業的規模に該当しないことが多く、65万円または55万円の青色申告特別控除ではなく、最高10万円の青色申告特別控除が適用されるケースが一般的です。

なお、65万円の青色申告特別控除を受けるためには、事業的規模であることに加え、複式簿記による記帳や期限内申告など55万円控除の要件を満たしたうえで、e-Taxによる電子申告または一定の要件を満たす電子帳簿保存を行う必要があります。

青色申告を利用するためには事前の申請も必要となるため、空き家賃貸を始める際には、自分がどの控除の対象となるのかも含めて確認しておくことが大切です。

■青色申告をする場合は承認申請書の提出期限に注意

空き家の賃貸による不動産所得について青色申告を利用するためには、原則として事前に「所得税の青色申告承認申請書」を納税地を所轄する税務署長へ提出する必要があります。

すでに不動産所得がある方が、その年分から新たに青色申告を始める場合は、原則として青色申告をしようとする年の3月15日までが提出期限です。

一方、その年の1月16日以後に新たに空き家の賃貸を始めた場合は、原則として賃貸を開始した日から2か月以内に青色申告承認申請書を提出する必要があります。

たとえば、6月1日から初めて空き家の賃貸を開始し、その年分から青色申告を利用したい場合は、原則として6月1日から2か月以内に申請することになります。

なお、1月1日から1月15日までに新たに不動産の貸付けを始めた場合は、その年の3月15日が提出期限となります。

青色申告を検討している空き家所有者は、確定申告の時期になってから手続きを考えるのではなく、空き家の賃貸を開始する段階で申請期限を確認しておくことが大切です。

■空き家賃貸が赤字になった場合は損益通算できることがある

空き家を賃貸していても、修繕費や固定資産税、減価償却費などの必要経費が家賃収入を上回り、不動産所得が赤字になることがあります。

不動産所得に赤字が生じた場合、その損失は原則として給与所得など他の所得の黒字と差し引く「損益通算」ができます。たとえば、会社員が空き家を賃貸して不動産所得に赤字が生じた場合、一定の範囲で給与所得などと損益通算できる可能性があります。

ただし、不動産所得の赤字であれば、すべて損益通算できるわけではありません。たとえば、土地などを取得するための借入金の利子に相当する一定部分などは、損益通算の対象になりません。

また、青色申告をしている場合、損益通算をしても控除しきれない純損失について、一定の要件を満たせば翌年以後3年間にわたって繰り越し、各年の所得金額から控除できる制度があります。

そのため、空き家賃貸で赤字が生じたからといって、「所得がないので確定申告をする必要はない」とすぐに判断するのではなく、損益通算や純損失の繰越控除を利用できるか確認することが大切です。

不動産所得の赤字の取扱いは、借入金の内容や他の所得、青色申告の有無などによって異なるため、判断が難しい場合は税務署や税理士などの専門家に確認しましょう。

空き家賃貸の確定申告に関するよくある質問

空き家を賃貸して家賃収入を得るようになると、確定申告が必要になる基準や経費の範囲、青色申告などについて疑問が生じることがあります。

ここでは、空き家賃貸の確定申告について、空き家所有者からよくある疑問をQ&A形式で整理します。

Q. 空き家を貸して家賃収入があれば必ず確定申告が必要ですか？

必ずしも確定申告が必要になるわけではありません。

たとえば、年末調整を受けている給与所得者の場合、給与所得・退職所得以外の所得金額の合計が年間20万円以下であれば、一定の要件のもと、所得税の確定申告が不要となるケースがあります。

ただし、判断基準となる20万円は「家賃収入」ではなく、家賃などの総収入金額から必要経費を差し引いた不動産所得などの金額です。

また、所得税の確定申告が不要でも、住民税の申告が必要になる場合があります。

Q. 空き家を月5万円で貸したら年間60万円なので確定申告が必要ですか？

年間60万円の家賃を受け取ったという理由だけで、確定申告の要否が決まるわけではありません。

不動産所得は、原則として家賃などの総収入金額から固定資産税や修繕費、減価償却費などの必要経費を差し引いて計算します。

そのため、給与所得者の20万円基準などを考える場合も、家賃収入そのものではなく、必要経費を差し引いた後の不動産所得などを確認することが重要です。

Q. 空き家を貸すためのリフォーム費用はすべて経費にできますか？

すべてを支払った年の必要経費にできるとは限りません。

通常の維持管理や、壊れた部分を元の状態に戻すための修理などは「修繕費」として必要経費にできる場合があります。

一方、建物の価値を高めたり、使用可能期間を延ばしたりする工事は「資本的支出」と判断される場合があり、その場合は原則として資産の取得価額に加え、減価償却によって複数年にわたり必要経費として計上します。

Q. 空き家を1戸貸しているだけでも青色申告はできますか？

空き家1戸の賃貸でも、一定の手続きを行うことで青色申告を選択できます。

ただし、青色申告を選択すれば必ず65万円の青色申告特別控除を受けられるわけではありません。

不動産貸付けが事業的規模に該当するかどうかや、記帳方法、申告方法などによって適用できる控除額が異なります。一般的な空き家1戸の賃貸では、事業的規模に該当せず、最高10万円の青色申告特別控除となるケースがあります。

Q. 空き家賃貸が赤字になった場合でも確定申告をした方がよいですか？

不動産所得に赤字が生じた場合、一定の範囲で給与所得など他の所得と損益通算できることがあります。

また、青色申告をしている場合には、損益通算をしても控除しきれなかった純損失について、一定の要件を満たせば翌年以後3年間にわたって繰り越せる制度があります。

ただし、不動産所得の赤字には損益通算の対象とならない部分もあるため、赤字だから申告する必要がないと自己判断せず、適用できる制度を確認することが大切です。

Q. 確定申告が不要なら住民税の申告もしなくてよいですか？

所得税の確定申告が不要でも、住民税の申告が必要になる場合があります。

たとえば、給与所得者について設けられている「給与所得・退職所得以外の所得金額が20万円以下」などの所得税の確定申告不要制度は、住民税について同じように申告不要となることを意味するものではありません。

確定申告をしない場合は、住民税の申告が必要かどうかを、お住まいの市区町村に確認しましょう。

まとめ

空き家を賃貸して家賃収入を得た場合、その収入は原則として不動産所得の収入として扱われます。

ただし、家賃収入が発生したからといって、すべての空き家所有者に所得税の確定申告が必要になるわけではありません。給与所得者などの場合は、家賃などの総収入金額から必要経費を差し引いた不動産所得などの金額によって、確定申告の要否が変わることがあります。

空き家賃貸では、固定資産税や修繕費、保険料、管理費、減価償却費など、賃貸経営に必要な支出を適切に整理することも重要です。また、リフォーム費用については、工事内容によって修繕費としてその年の必要経費にできる場合と、資本的支出として減価償却が必要になる場合があります。

さらに、青色申告を選択する場合は、事前に青色申告承認申請書を提出する必要があります。青色申告特別控除の金額も、不動産貸付けの規模や記帳方法、申告方法などによって異なるため、自分の賃貸状況に応じて確認しておきましょう。

空き家を賃貸に出す際は、税金だけでなく、「どの程度の修繕が必要なのか」「どのような入居者を募集するのか」「どの契約方法で貸すのか」「入居後の管理をどうするのか」まで含めて考えることが、安定した賃貸活用につながります。

特に、長期間使用していない空き家や築年数の古い住宅では、状態によっては大規模なリフォームを行わなくても、必要な部分を整えることで賃貸住宅として活用できる可能性があります。

LinkBBでは、空き家の状態や所有者様のご希望を確認しながら、賃貸活用の方法や入居者募集についてご相談をお受けしています。また、居住支援法人として、高齢者や障がい者、生活保護受給者など、住まいの確保にお困りの方への居住支援にも取り組んでいます。

「空き家を所有しているものの、どう活用すればよいかわからない」「できるだけ費用を抑えて賃貸に出したい」「一般的な賃貸募集以外の活用方法も検討したい」という方は、空き家をそのままにしておく前に、一度LinkBBへご相談ください。

なお、確定申告の要否や必要経費の判断、税額の計算など、個別の税務判断については、税務署や税理士などの専門家へ確認することをおすすめします。

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