空き家を貸すなら定期借家・普通借家どっち？違いやメリット・デメリットを大家目線で解説

空き家を貸すときの普通借家と定期借家の違いとは？

空き家を賃貸に出す場合、まず押さえておきたいのが借地借家法における普通借家契約と定期借家契約の違いです。
普通借家契約は、契約期間満了後も原則として更新が予定されており、借主の居住の継続を強く保護する仕組みになっています。
これに対して定期借家契約は、あらかじめ定めた期間の満了によって、更新されることなく終了することを前提とする制度で、書面による契約と事前説明が法律上求められます。

このように、どちらの契約形態を選ぶかによって、大家が空き家をどの程度の期間、どのような前提で貸すことになるのかが大きく変わります。

次に、契約期間と更新の有無、終了時の扱いを整理しておくことが重要です。

普通借家契約では、貸主が契約期間の満了を理由に更新を拒絶する場合、所定の通知に加えて正当事由が必要となります。そのため、借主が継続して居住を希望している場合には、賃貸借関係が長期化することがあります。

一方、定期借家契約では、原則として期間満了により終了し、同じ借主と賃貸借を継続するには新たな契約を締結する必要があります。
このため、空き家をいつまで拘束されるか、終了時にどのような手続きが必要になるかという点で、大家にとっての負担感や見通しが異なってきます。

さらに、空き家を「いつまで」「どの程度の自由度で」貸したいかを具体的に考えることが大切です。
例えば、数年後に自己使用や建替え、相続などの予定がある場合には、契約終了時期を明確にできる定期借家契約の方が計画を立てやすくなる場合があります。
反対に、長期にわたり安定した賃料収入を重視し、将来の利用予定が特に決まっていないのであれば、普通借家契約によって継続的な入居を期待する選択肢もあります。
このように、自身のライフプランや資産活用の方針と照らし合わせて、どちらの契約形態が空き家の運用目的に合致するのかを見極める視点が欠かせません。

大家目線で比較するメリット・デメリット（収益と安定性）

まず、家賃収入と契約期間の安定性という観点から、普通借家と定期借家の違いを整理しておくことが大切です。
普通借家は原則として期間満了後も更新されるため、長期にわたり家賃収入を見込める一方、借主の入れ替えによる家賃の見直しはしにくい面があります。
これに対して定期借家は、あらかじめ定めた期間で契約が終了するため、終了後に条件を見直しやすく、建物の老朽化や将来計画に合わせた運用がしやすい契約形態です。
空室リスクについても、普通借家は長期入居が期待できる安定感があり、定期借家は期間終了時に空室期間が生じる可能性があるため、募集計画を丁寧に立てる必要があります。

次に、自宅としての再利用や売却の可能性があるかどうかによっても、適した契約形態は変わります。

普通借家で貸している場合でも、入居者がいる状態のまま物件を売却することは可能です。ただし、賃貸借契約は原則として新しい所有者に引き継がれるため、「空室にして売却したい」「将来は自宅として利用したい」と考えている場合には注意が必要です。

普通借家では、大家からの更新拒絶などには正当事由が必要となるため、売却や自己利用を予定しているからといって、大家の都合だけで自由に契約を終了できるとは限りません。

一方、定期借家は契約期間の満了によって賃貸借契約が終了するため、普通借家と比べて将来の自己利用や、空室での売却などの時期を計画しやすいという特徴があります。

そのため、数年後に自宅として利用する予定がある場合や、一定期間賃貸した後に空室の状態で売却することを想定している場合には、定期借家を選択肢として検討することができます。

ただし、定期借家は期間満了時に再契約を行わない限り賃貸が終了するため、継続して貸し続けたい場合には、再契約や再募集、条件調整なども念頭に置いておく必要があります。

さらに、長期保有する空き家を運用するうえでは、家賃の見直しや再契約時の条件設定についても理解しておくことが大切です。

普通借家では、長期入居によって契約当初の家賃と周辺相場に差が生じることがあります。ただし、契約期間中の家賃を大家の判断だけで自由に増額できるわけではなく、周辺の家賃相場や経済事情などを踏まえて対応する必要があります。

定期借家についても、契約期間中であれば大家が自由に家賃を変更できるわけではありません。一方、契約期間が満了し、同じ借主と再契約する場合には、双方の合意のもと、新たな家賃や契約期間などの条件を設定することができます。

そのため、将来の修繕や設備更新なども見据えて空き家を長期的に運用する場合には、普通借家・定期借家それぞれの仕組みを理解したうえで、家賃や契約条件を検討することが重要です。

大家が押さえたい法律上の注意点と契約時の実務

普通借家と定期借家では、契約の終了方法や大家に求められる手続きが大きく異なります。

特に定期借家は「期間が決まっているから安心」と考えがちですが、契約時の事前説明や期間満了前の通知など、大家が守らなければならないルールがあります。

空き家を将来の自己利用や売却、建替えなども見据えて貸す場合は、それぞれの契約形態にどのような法律上の違いがあるのかを理解しておくことが重要です。

■普通借家では大家からの更新拒絶に「正当事由」が必要

普通借家契約では、契約期間が満了したからといって、大家の都合だけで自由に契約を終了できるわけではありません。

大家が契約の更新を拒絶したり解約を申し入れたりする場合には、借地借家法上の「正当事由」が必要になります。

正当事由については、大家と借主それぞれが建物を必要とする事情を基本として、これまでの賃貸借の経過、建物の利用状況や現況、立退料の申出などを踏まえて総合的に判断されます。

そのため、「数年後に自分で使いたくなった」「売却したい」といった大家側の事情だけで、必ず契約を終了できるとは限りません。

将来の自己利用や建替えなどが具体的に決まっている空き家では、この点も踏まえて契約形態を検討する必要があります。

■定期借家契約では契約前の事前説明が必要

定期借家契約は、あらかじめ定めた期間の満了によって、更新されることなく契約が終了する仕組みです。

定期借家契約は書面等によって契約する必要がありますが、公正証書でなければならないわけではありません。

また、契約を締結する前に、貸主は借主に対して「契約の更新がなく、期間満了によって終了する」ことを記載した書面等を交付して説明する必要があります。

この事前説明を適切に行わなかった場合は、更新がないことを定めた部分が無効となるため、大家にとって特に注意したいポイントです。

なお、宅地建物取引業者による通常の重要事項説明と、定期借家契約に必要な事前説明は法律上の位置づけが異なります。仲介会社などに手続きを依頼する場合でも、必要な説明や書面交付が適切に行われているか確認しておくことが大切です。

■定期借家では期間満了前の終了通知にも注意

定期借家契約では、契約を締結するときだけでなく、契約期間が終了するときの手続きにも注意が必要です。

契約期間が1年以上の場合、貸主は期間満了の1年前から6か月前までの間に、借主に対して「期間満了によって賃貸借契約が終了する」旨を通知する必要があります。

この通知を適切な時期に行わなかった場合、期間が満了しただけでは、貸主から直ちに契約終了を借主に主張できない場合があります。

そのため、数年間だけ空き家を貸し、その後に自己利用や売却、建替えなどを予定している場合には、契約開始時だけでなく、期間満了までのスケジュールを管理しておくことが重要です。

■定期借家でも借主から中途解約できる場合がある

定期借家だからといって、契約期間中は必ず借主が住み続け、家賃収入が確保されるとは限りません。

床面積200㎡未満の居住用建物では、転勤や療養、親族の介護など、やむを得ない事情によって借主がその建物を生活の本拠として使用することが困難になった場合、借主から中途解約を申し入れることができます。

この場合、解約の申入れから1か月が経過すると契約が終了します。

また、これとは別に契約書で中途解約に関する特約を設けている場合もあるため、大家側も「定期借家だから契約期間中の家賃収入が確定している」と考えず、中途解約の条件を契約時に確認しておくことが大切です。

■定期借家は期間満了後に再契約することもできる

定期借家契約には「更新」はありませんが、契約期間が終了した後も、大家と借主の双方が合意すれば、新たに契約を結ぶ「再契約」によって引き続き貸すことができます。

そのため、定期借家は必ず一度きりの賃貸になるわけではありません。

例えば、将来の利用予定がまだ確定していない空き家について一定期間の定期借家契約を結び、期間満了時に建物の状態や大家の将来計画、借主の希望などを確認したうえで再契約を検討する方法もあります。

ただし、再契約は普通借家の「更新」とは異なり、新たな契約を締結することになります。再契約する場合には、家賃や契約期間などの条件について改めて双方で合意する必要があります。

■契約条件はできるだけ具体的に書面で確認する

普通借家・定期借家のいずれを選ぶ場合でも、トラブルを防ぐためには契約条件を具体的に整理しておくことが重要です。

契約期間や更新・再契約の扱い、中途解約の条件、原状回復の範囲、禁止事項、借主が負担する費用などについて、あいまいな表現を避けて確認しておきましょう。

特に定期借家では、契約書を作成するだけでなく、契約前の事前説明や期間満了前の通知など、普通借家とは異なる手続きがあります。

空き家を「いつまで貸すのか」「その後どう使うのか」を明確にしたうえで、契約内容と必要な手続きを整理しておくことが、将来のトラブルを防ぐことにつながります。

空き家オーナーが普通借家か定期借家かを選ぶ判断フロー

普通借家と定期借家のどちらを選ぶべきか迷った場合は、まず「空き家を将来どのように使いたいのか」を整理することが重要です。

契約形態を検討する際は、次の流れを一つの目安にしてみましょう。

【普通借家・定期借家の判断フロー】

Q1．数年後に自己利用・建替え・空室での売却など、具体的な利用予定がありますか？

YES  

↓  

定期借家を検討

契約期間をあらかじめ設定できるため、期間満了後の利用計画を立てやすくなります。

NO

↓

Q2．今後も長期間、賃貸住宅として運用する予定ですか？

YES  

↓  

普通借家を検討

長期入居を前提とした安定的な賃貸運用を考えやすい契約形態です。

NO・まだ決まっていない

↓

Q3．相続や家族の事情などによって、将来の利用方法が変わる可能性がありますか？

YES

↓  

定期借家を含めて検討 

一定期間だけ貸し、期間満了時に空き家の利用方法を改めて判断する方法があります。

NO

↓  

普通借家を基本に、賃貸期間や収益性などを踏まえて検討

ただし、この判断フローはあくまで契約形態を検討するための目安です。

定期借家には、契約時の事前説明や期間満了前の通知など、普通借家とは異なる手続きがあります。また、物件の状態や将来の利用予定、希望する賃貸期間などによって適した契約形態は変わります。

「数年間だけ貸したい」「将来は自分や家族が住む可能性がある」「売却するか賃貸を続けるか決まっていない」といった事情がある場合は、契約前に不動産会社などへ相談し、将来計画に合った契約形態を検討することが大切です。

空き家を賃貸に出す際、普通借家と定期借家のどちらを選ぶべきか迷う大家も少なくありません。

ここでは、空き家を貸す際の契約形態について、大家からよくある質問をまとめます。

Q．空き家を貸すなら普通借家と定期借家のどちらがいいですか？

長期間にわたって賃貸住宅として活用し、安定した入居を期待する場合は、普通借家が選択肢になりやすいでしょう。

一方、数年後に自己利用や建替え、空室での売却など具体的な予定がある場合は、契約期間をあらかじめ定められる定期借家を検討する方法があります。

どちらが適しているかは、空き家をいつまで貸したいのか、その後どのように活用したいのかを整理して判断することが大切です。

Q．定期借家なら契約期間が終われば必ず契約は終了しますか？

定期借家は、契約で定めた期間の満了によって更新されることなく終了する契約です。

ただし、定期借家として契約するためには、書面等による契約や、契約前に「更新がなく期間満了によって終了する」ことについて必要な説明を行うなど、法律上の要件を満たす必要があります。

また、契約期間が1年以上の場合には、貸主から借主へ期間満了によって契約が終了する旨を、原則として期間満了の1年前から6か月前までの間に通知する必要があります。

そのため、単に契約書に「定期借家」と記載すればよいわけではなく、必要な手続きを適切に行うことが重要です。

Q．定期借家は何年に設定できますか？

定期借家には契約期間の制限がなく、1年未満の契約を設定することもできます。

ただし、空き家を賃貸する場合は、大家の将来計画だけでなく、借主にとっての住みやすさや募集のしやすさなども考慮して契約期間を設定することが大切です。

なお、契約期間が1年以上か1年未満かによって、期間満了時の通知に関する扱いが異なります。

Q．定期借家でも借主から途中で解約されることはありますか？

あります。

床面積200㎡未満の居住用建物では、転勤や療養、親族の介護など、やむを得ない事情によって借主がその建物を生活の本拠として使用することが困難になった場合、借主から中途解約を申し入れることができます。

この場合、申入れの日から1か月が経過すると契約が終了します。

また、中途解約に関する特約を契約書に設けている場合もあるため、契約時に条件を確認しておくことが重要です。

Q．定期借家の期間が終了した後も同じ借主に貸すことはできますか？

できます。

定期借家には普通借家のような「更新」はありませんが、契約期間が終了した後、大家と借主の双方が合意すれば、新たな定期借家契約を締結する「再契約」が可能です。

再契約する場合には、新たな契約として家賃や契約期間などの条件を双方で確認することになります。

そのため、「定期借家＝一度契約が終了したら同じ人には貸せない」というわけではありません。

Q．普通借家で入居者がいる空き家でも売却できますか？

入居者がいる状態でも物件を売却することは可能です。

ただし、入居者がいる状態での売却と、借主に退去してもらい空室の状態で売却することは分けて考える必要があります。

普通借家では、大家からの更新拒絶などには正当事由が必要となるため、「売却したい」という大家側の事情だけで自由に契約を終了できるとは限りません。

将来的に空室での売却を予定している場合は、賃貸を開始する前から契約形態や売却時期について検討しておくことが大切です。

まとめ

空き家を貸すときは、普通借家と定期借家の違いを理解して選ぶことが大切です。
どれくらいの期間貸したいのか、自宅や相続で将来どう使う予定なのかで、最適な契約形態は変わります。
また、更新や解約のルール、正当事由の有無、事前説明義務など、法律上のポイントを外すとトラブルにつながりかねません。
当社では、お持ちの空き家の状況やライフプランを丁寧にお聞きし、普通借家か定期借家かを一緒に整理しながらご提案します。
「自分にとってどちらが有利か知りたい」という段階でも構いませんので、まずはお気軽にお問い合わせください。

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