空き家リフォームはどこまで必要？賃貸活用するための費用・補助金・改修ポイントを解説

空き家リフォームで賃貸活用する基本ステップ

空き家を賃貸として活用するには、まず建物と敷地の現況を丁寧に確認することが重要です。
外壁や屋根、給排水設備、雨漏りやカビの有無などを点検し、必要な修繕範囲を把握します。
そのうえで、一部のみの修繕にとどめるのか、間取り変更も含めたリノベーションを行うのかといった改修方針を整理します。
併せて、どの程度の期間貸したいのか、どのような使い方を想定するのかといった全体像を明確にしておくと、後の計画が立てやすくなります。

次に、「誰に」「どのような用途で」貸したいのかという募集ターゲットを考えます。
一般的な賃貸住宅として貸す場合と、住宅確保要配慮者向けや地域交流拠点などとして活用する場合では、求められる設備や間取りが変わります。

空き家を賃貸として活用する場合、どのような入居者から需要が見込めるのかを事前に考えておくことが重要です。ターゲットが定まることで、必要な改修内容や設備グレード、家賃水準の方向性も見えやすくなります。

ターゲットが定まることで、必要な改修内容や設備グレード、家賃水準の方向性も見えやすくなります。

賃料については、周辺の賃貸住宅の募集賃料や成約賃料を参考にしながら、空き家の築年数、広さ、設備水準、立地条件などを踏まえて検討します。

賃料については、周辺の賃貸住宅の募集状況や成約事例などを参考にしながら、空き家の築年数、広さ、設備水準、立地条件などを踏まえて検討します。
また、改修費用を家賃収入でどの程度の期間で回収したいかという投資回収の目安を持っておくと、無理のない改修予算の設定につながります。
こうした収支の見通しを含めて事前に整理しておくことで、空き家を賃貸として安定的に運用しやすくなります。

空き家はどこまでリフォームすれば賃貸できる？

空き家を賃貸に出すからといって、必ずしも新築のような状態までリフォームする必要はありません。

重要なのは、「きれいにすること」そのものではなく、入居者が安全かつ快適に生活でき、想定する家賃で募集できる状態まで整えることです。

まず優先したいのは、雨漏りや給排水設備の不具合、電気設備、建具、給湯設備など、生活や安全性に直接関わる部分です。そのうえで、壁紙や床、水回りなど、入居希望者が内覧時に気になりやすい部分を整えていきます。

一方で、キッチンや浴室を必要以上に高級な設備へ交換したり、デザイン性を重視した大規模なリノベーションを行ったりしても、その費用を家賃に反映できなければ投資回収が難しくなります。

そのため空き家リフォームでは、

「いくらかければきれいになるか」ではなく、「誰に・いくらで貸すために、どこまで直す必要があるか」

という順番で考えることが大切です。

特に賃貸活用を目的とする場合は、リフォーム会社へ工事を依頼する前に、周辺の家賃相場や入居ニーズを確認し、必要な改修範囲を整理しておくと、過剰なリフォームを防ぎやすくなります。

費用をかけすぎない空き家リフォームの優先順位

空き家を賃貸向けにリフォームする費用は、建物の広さや築年数、劣化状況、設備の状態、工事範囲などによって大きく異なります。

そのため、「空き家リフォームにはいくらかかるのか」という総額だけで判断するのではなく、想定する家賃や入居者像を踏まえ、どこまで改修する必要があるのかを整理することが重要です。

特に賃貸活用を目的とする場合は、リフォーム費用をかければかけるほど入居者が決まりやすくなるとは限りません。必要以上に設備のグレードを上げたり、大規模な間取り変更を行ったりすると、改修費を家賃収入で回収するまでに長い期間がかかる可能性があります。

そこで、まずは安全性や日常生活に直接関わる部分から優先順位をつけて確認していきます。

まず優先したいのは、雨漏りや給排水、電気設備、給湯設備など、安全性や日常生活に直接影響する部分です。

次に、浴室・トイレ・キッチンなどの水回りや、壁紙・床といった内覧時の印象に影響しやすい部分を確認します。設備が古いからといって必ず交換するのではなく、正常に使用できるか、清潔感を保てるかという視点で判断すると、改修費用を抑えやすくなります。

一方で、間取り変更や高級設備への交換、デザイン性を重視した内装工事は、必ずしも家賃の上昇や早期入居につながるとは限りません。想定する入居者や周辺の家賃水準を確認しながら、費用対効果を慎重に判断することが大切です。

また、高齢者への賃貸を想定する場合には、段差の解消や手すりの設置など、入居者に合わせたバリアフリー改修を検討することもあります。

さらに、空き家リフォームでは、建物の所在地や改修目的、対象となる工事内容によって、国や自治体の補助制度を利用できる場合があります。

例えば、空き家活用を目的とした改修支援のほか、耐震改修、省エネ改修、バリアフリー改修などを対象とする制度があります。ただし、対象となる住宅や工事内容、申請時期、補助上限額などは制度ごとに異なります。

そのため、工事を始める前に、空き家の所在地を管轄する自治体のホームページなどで利用できる制度がないか確認しておくことが重要です。

住宅確保要配慮者への賃貸とセーフティネット住宅

住宅確保要配慮者とは、高齢者や障害者、子育て世帯、低所得者のほか、被災者や外国人など、住まい探しに特に配慮が必要な人を指すと定義されています。

近年は高齢者や低所得の単身世帯が増え、今後も住宅確保要配慮者の賃貸住宅への入居ニーズは一段と高まると見込まれています。
一方で、家賃の支払い遅延への不安や見守り負担への懸念から、受け入れをためらう家主も少なくありません。
こうした背景から、国は住宅政策と福祉政策を一体的に進める仕組みとして、住宅セーフティネット制度の整備を進めています。

住宅セーフティネット制度では、住宅確保要配慮者の入居を拒まない民間賃貸住宅を「セーフティネット住宅」として登録できる仕組みが用意されています。

セーフティネット住宅のうち一定の要件を満たす住宅については、国や自治体の制度により、改修費や家賃低廉化などの支援対象となる場合があります。

また、市区町村や居住支援協議会、居住支援法人が連携し、入居相談や見守り支援などの体制づくりも進められています。

空き家を賃貸に活用したい所有者にとっては、こうした制度や支援体制を知っておくことで、住宅確保要配慮者への賃貸という新たな活用方法を検討しやすくなります。

さらに、2025年10月1日に施行された改正住宅セーフティネット法では、「居住サポート住宅」の認定制度がスタートしました。

居住サポート住宅は、大家さんと居住支援法人等が連携し、住宅確保要配慮者に対して、日常の安否確認や訪問等による見守りを行い、生活や心身の状況が不安定になった場合には福祉サービスにつなぐ仕組みを備えた住宅です。

空き家を住宅確保要配慮者向けに活用する場合、単に「部屋を貸す」だけではなく、入居後の生活支援まで含めた仕組みを整えることで、大家さん側の不安を軽減できる可能性があります。

また、一定の要件を満たす居住サポート住宅への改修については、国などによる改修支援制度の対象となる場合があります。利用を検討する場合は、対象工事や補助要件、募集期間などの最新情報を確認することが重要です。

居住支援法人との連携で入居者像から考える空き家活用

居住支援法人は、住宅確保要配慮者が民間賃貸住宅へ円滑に入居できるよう、住宅相談や住宅情報の提供、入居支援などを行う法人として都道府県が指定する仕組みです。

支援内容は法人によって異なりますが、入居前の相談や住宅探しだけでなく、家賃債務保証や入居後の見守り、生活相談、必要な福祉サービスへのつなぎなど、それぞれの地域や法人の特性に応じた居住支援が行われています。

空き家を賃貸住宅として活用したい大家さんにとって、居住支援法人との連携には、入居後の支援だけでなく、

「その空き家を誰に貸すのか」を改修前から考えられるというメリットがあります。

■空き家リフォームは「誰に貸すか」から考える

空き家活用というと、まず建物をリフォームしてきれいな状態にしてから、入居者を募集する流れをイメージするかもしれません。

しかし、賃貸活用を目的とするのであれば、必ずしもこの順番が最適とは限りません。

例えば、高額な費用をかけて設備を新しくしても、周辺の家賃相場から大幅に高い賃料を設定できるとは限りません。また、改修した設備や間取りが、実際にその地域で住まいを探している人のニーズと合わない可能性もあります。

そのため、空き家リフォームでは、

「どこまできれいにするか」より先に、「誰に、どのくらいの家賃で貸すのか」を考え、そこから必要な改修内容を決めることが重要です。

一般的な空き家リフォームでは、次のような順番になりがちです。

空き家

↓

リフォーム

↓

きれいな状態にする

↓

入居者を募集

↓

「誰に貸そう？」

一方、賃貸活用を目的とするのであれば、次のように入居者像から逆算して考える方法があります。

空き家の状態を確認

↓

誰に貸すかを考える

↓

周辺相場・想定家賃を確認

↓

必要なリフォームを決める

↓

利用できる補助制度を確認

↓

必要に応じて居住支援法人等と連携

↓

入居者を募集

↓

空き家を賃貸住宅として活用

この順番で考えることで、「貸すために必要な改修」と「必ずしも必要ではない改修」を整理しやすくなり、空き家リフォームに費用をかけすぎることを防ぐことにもつながります。

■入居者によって必要なリフォームは変わる

想定する入居者によって、必要となる設備や改修内容も変わります。

たとえば、高齢者への賃貸を想定するのであれば、段差の解消や手すりの設置、室内の移動のしやすさなどが検討事項になります。

障害のある方の場合も、障害の状況や生活スタイルによって必要な住環境は異なります。必ずしも大規模なバリアフリー改修が必要とは限らず、本人の生活動線や支援内容を踏まえて検討することが重要です。

また、子育て世帯であれば、収納や間取り、周辺の生活環境など、別のポイントが重視されることもあります。

このように、入居者像を先に考えることで、その人にとって必要な改修へ予算を振り分けやすくなることが、賃貸活用を前提とした空き家リフォームの大きなポイントです。

■改修前から居住支援法人へ相談するという選択肢

特に、高齢者や障害のある方、低所得者、ひとり親世帯など、住宅確保要配慮者への賃貸を検討する場合は、リフォームを終えてから入居者を探すのではなく、改修前の段階から居住支援法人などへ相談する方法があります。

居住支援法人は、実際に住まい探しに困っている方から相談を受けているため、地域でどのような住宅が求められているのか、入居時にどのような点が課題になりやすいのかといった情報を持っている場合があります。

こうした入居ニーズを踏まえてから改修内容を検討することで、必要以上にリフォーム費用をかけるのではなく、実際の入居につながる空き家活用を考えやすくなります。

地域の居住支援体制を確認する場合は、国や自治体が公開している情報から、居住支援法人や居住支援協議会、住宅担当部署などを確認することができます。

空き家を「まずリフォームする」のではなく、「誰に貸すかを考えてから、必要なリフォームをする」。この視点を持つことが、費用を抑えながら空き家を賃貸住宅として活用していくうえで重要です。

まとめ

空き家リフォームは「いくらかけて、誰に、どの条件で貸すか」を整理することが出発点になります。

賃貸活用によって家賃収入を得られる可能性がある一方で、空室や管理負担、改修費の回収なども考える必要があるため、費用対効果と優先順位づけが重要です。

また、住宅確保要配慮者向け賃貸やセーフティネット住宅として活用すれば、補助金や入居支援などの制度も利用しやすくなります。

空き家活用では、リフォームを終えてから入居者を探すのではなく、「誰に、どのくらいの家賃で貸すのか」を考えたうえで必要な改修を決めることが重要です。

LinkBBでは、住宅確保要配慮者への居住支援を行う立場から、空き家の立地や状態だけでなく、実際の住まい探しのニーズも踏まえ、賃貸住宅として活用できる可能性を一緒に検討しています。

「リフォームするかどうか、まだ決めていない」という段階でも構いません。

「この空き家なら誰に貸せそうか」「どこまで改修する必要があるか」といったところから、お気軽にご相談ください。

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