相続した古い家を貸すときの注意点は？名義変更・修繕・税金まで解説

親から相続した実家や、長く使っていない古い家をこのまま空き家にしておくべきか、それとも貸すべきか悩んでいませんか。

相続した家を貸す場合は、単に「使っていないから貸そう」と判断するのではなく、相続登記や権利関係、建物の状態と修繕費、想定できる家賃と収支、賃貸借契約、税金や将来売却する場合への影響などを確認したうえで判断することが重要です。

特に古い家の場合、貸す前にどこまで修繕すべきか、修繕費をかけても家賃収入で回収できるのかといった点も検討する必要があります。一方で、古い家だからといって必ずしも大規模なリフォームが必要とは限らず、建物の状態や立地、想定する入居者によっては、必要な修繕を行うことで賃貸住宅として活用できる可能性があります。

また、誰も住まないまま空き家として所有し続ければ、固定資産税や維持管理の負担が続くだけでなく、建物の老朽化や管理状態によっては近隣トラブルなどにつながるおそれもあります。

そこで今回は、相続した古い家を貸すときの注意点について、「貸す・売る」の判断から、名義や権利関係、必要な修繕、賃貸借契約、税金まで順番に解説します。

相続した家を貸すべきか迷っている方は、将来の売却も含めて後悔のない選択をするための参考にしてください。

【目次】

相続した古い家を貸すか決める判断軸

相続した実家や古い家を貸すかどうかは、相続人自身や家族の将来設計を起点に考えることが重要です。

たとえば現在の住まいから通勤・通学の利便性を確保できるか、将来その家に住み替える可能性があるかなどを整理すると、選択肢の優先順位が見えやすくなります。
また、相続人の年齢や働き方、子どもの独立時期など、長期的な暮らしの変化を見越して検討することも欠かせません。
このように、自分たちのライフプランとの適合度を客観的に確認したうえで、「貸す」「売却する」「自宅として使う」といった方向性を比較して判断することが大切です。

一方で、相続した家を誰も住まないまま放置すると、固定資産税などの負担が続くだけでなく、建物の劣化や庭木・雑草の繁茂などによって、近隣トラブルにつながるおそれがあります。

空家等対策の推進に関する特別措置法では、そのまま放置すれば特定空家等になるおそれのある状態の空き家を「管理不全空家等」、倒壊の危険や衛生上の問題など、周辺の生活環境に深刻な影響を及ぼしている空き家を「特定空家等」として、市区町村が指導などを行う仕組みが設けられています。

管理不全空家等や特定空家等として市区町村から勧告を受けると、その敷地は固定資産税等の住宅用地特例の対象から外れることがあります。そのため、「誰も住んでいないからそのままでよい」と考えるのではなく、賃貸や売却、適切な管理など、今後の活用方法を早めに検討することが大切です。

また、建物の一部や塀などの落下・倒壊によって第三者に損害を与えた場合には、所有者等が責任を問われる可能性もあります。相続した家をすぐに貸したり売却したりしない場合でも、定期的な点検や適切な管理を続ける必要があります。

相続した家をどう活用するかについては、「貸す」「売却する」「自分や親族が住む」といった選択肢ごとの特徴を把握することが大切です。

日本FP協会などの資料では、それぞれの方法には資産形成や相続税対策の観点から異なるメリット・注意点があると整理されています。
賃貸として貸す場合は賃料収入を得られる一方で、空室リスクや修繕費、管理負担が継続する点を踏まえて検討しなければなりません。
売却や自宅利用も含め、相続人の家計状況や老後資金、将来の住まい方とのバランスを比較し、どの選択肢が最も納得感のある判断につながるかを整理しておくと良いでしょう。

判断項目	貸す	売る
毎月の収入	家賃収入が期待できる	なし
まとまった資金	得にくい	得られる
固定資産税	所有中は負担	売却後は不要
修繕・管理	必要	売却後は不要
将来自分で使う	可能性を残せる	原則できない
空室リスク	あり	なし
将来の価格下落	影響を受ける	売却後は受けない
相続空き家の売却特例	賃貸すると対象外となる可能性	要件を満たせば利用可能性あり

相続人が貸す前に必ず確認したい名義と権利関係

相続した家を貸す前には、まず不動産登記簿を確認し、現在の所有者が誰になっているのかを確認することが重要です。

2024年4月1日から相続登記が義務化され、不動産を相続したことを知った日から原則として3年以内に相続登記を申請する必要があります。正当な理由なく申請しなかった場合には、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。そのため、相続した家を賃貸として活用する場合も、まず登記上の名義を確認し、必要な相続登記を行っておきましょう。

また、相続人が複数いる場合は、遺産分割によって特定の相続人が単独で取得するケースもあれば、複数人の共有名義となるケースもあります。共有名義となっている場合は、それぞれの持分や賃貸についての方針を確認しておくことが大切です。

誰が所有者なのか、誰がどの程度の権利を持っているのかを明確にしておくことで、賃貸に出す際だけでなく、将来売却するときのトラブルも防ぎやすくなります。

次に、相続人が複数いる場合は、遺産分割協議で誰が家を取得するのか、共有とする場合はどのような持分にするのかを整理しておくことが重要です。

特に、共有名義の家を賃貸に出す場合は注意が必要です。共有不動産については、賃貸借契約の内容や契約期間などによって、必要となる共有者の同意の範囲が異なることがあります。そのため、「自分も共有者だから自由に貸せる」と判断せず、共有者間で賃貸の方針を確認しておくことが大切です。

また、賃貸に出す場合は、誰が貸主として契約や管理を行うのか、家賃収入や修繕費などをどのように分担するのかについても、あらかじめ整理しておきましょう。将来売却する可能性がある場合は、売却についての考え方も共有しておくと、後のトラブルを防ぎやすくなります。

共有状態のまま賃貸に出す場合や、相続人間で意見が分かれている場合には、契約前に司法書士や弁護士などの専門家へ相談することも検討しましょう。

また、古い家には、過去の住宅ローンに伴う抵当権や、土地を借りて建てた建物に関する借地権など、複雑な権利関係が残っていることがあります。
登記簿の権利部を確認せずに貸し出すと、金融機関の同意が必要であったり、地主との契約条件に抵触したりするおそれがあります。
抵当権が実行されて競売になった場合や、借地契約が更新されない場合には、賃借人との間で重大な紛争に発展しかねません。
そのため、登記情報と契約書類を突き合わせて、事前に権利関係を整理しておくことが重要です。

確認項目	主な内容	放置した場合の懸念
所有名義と持分	相続登記の有無と共有割合	賃貸方針の決定不能
遺産分割の方針	貸すか売るかと家賃分配	相続人間の収入争い
抵当権や借地権	金融機関や地主との関係	競売や契約違反の危険

相続した古い家を貸す前の修繕・安全対策と費用の考え方

相続した古い家を貸す前には、まず建物の安全性と老朽化の程度を確認することが重要です。
具体的には、雨漏りや外壁のひび割れ、給排水設備や電気設備の不具合、シロアリ被害の有無などを丁寧に点検します。
加えて、住宅の耐震性については、国土交通省が紹介している耐震診断や、自己チェックができる簡易診断を参考にしつつ、必要に応じて専門家への相談も検討します。
入居者の安全確保を優先しながら、どの程度の修繕まで行うのかを整理しておくことが、賃貸活用の出発点になります。

修繕内容を検討する際は、「古い家だからきれいに直してから貸そう」と考えるのではなく、まず安全に生活するために必要な修繕と、賃貸としての価値を高めるためのリフォームを分けて考えることが大切です。

雨漏りや給排水設備、電気設備、建物の構造など、入居者の安全や日常生活に関わる不具合は優先して対応する必要があります。一方で、壁紙や床、水回り設備などをどこまで新しくするかについては、周辺の家賃相場や想定する入居者を踏まえて判断することが重要です。

特に相続した古い家では、先に高額なリフォームを行うのではなく、まず「現在の状態ではいくらで貸せるのか」「必要な修繕を行えばいくらで貸せるのか」を不動産会社などに確認し、想定できる家賃から修繕費を逆算して考える方法があります。

たとえば、大規模なリフォームによって見た目や設備を新しくしても、それに見合うだけ家賃を上げられなければ、修繕費を回収するまでに長い期間がかかります。反対に、必要な修繕に絞ることで初期費用を抑え、家賃を低めに設定して早期の入居につなげるという選択肢もあります。

そのため、修繕費の金額だけを見るのではなく、「修繕にいくらかかるか」「いくらで貸せるか」「何年程度で修繕費を回収できるか」を合わせて確認し、無理のない賃貸計画を立てることが大切です。

また、築年数が古い家だからといって、必ずしも新築のような状態までリフォームしてから貸す必要があるとは限りません。建物の安全性や生活に必要な設備を確保したうえで、立地や広さ、間取り、収納、庭など、その家が持つ特徴を生かして貸す方法もあります。

特に戸建て賃貸では、設備の新しさだけでなく、部屋数や収納の多さ、庭が使えること、子育て世帯が暮らしやすいことなどが入居者にとって魅力になる場合があります。また、物件や地域によっては、ペット飼育を可能にするなど、募集条件を工夫することで入居者の選択肢を広げられることもあります。

大切なのは、「古いから全面的にリフォームする」と決めるのではなく、その家をどのような人に、どの程度の家賃で貸すのかを考えたうえで、必要な修繕や設備更新の範囲を決めることです。相続した家の状態や地域の賃貸需要を確認しながら、その家に合った貸し方を検討しましょう。

長期間空き家となっていた家を貸す場合は、防災・防犯と近隣への配慮も欠かせません。
行政や防犯の専門機関は、空き家は人が住んでいる住宅より火災や盗難などのリスクが高く、定期的な点検とお手入れ、防犯照明の設置や庭木の手入れによる見通しの確保などが重要としています。
賃貸に出した後も、共用部分の清掃やゴミ出しルールの徹底、ポストの管理などを通じて「きちんと管理されている家」であることを外部に示すことで、不法侵入や不法投棄、近隣トラブルの抑止につながります。
遠方に住んでいる相続人の場合は、こうした管理を誰がどのような頻度で行うのかを事前に決めておくことが大切です。

確認・対策の項目	主なチェック内容	賃貸に出す際の目的
建物状態の点検	雨漏り・構造・設備	入居者の安全確保
修繕計画の検討	費用と家賃の収支	無理のない回収計画
防災・防犯対策	点検頻度と見回り	事故防止と近隣配慮

相続人が知っておきたい賃貸契約と税金・法律上の注意点

相続した古い家を貸す場合は、まず賃貸借契約書の内容を明確にすることが重要です。
契約期間、賃料、敷金、更新料、解約のルールなど、基本的な項目を整理したうえで、建物が古いことによる不具合の範囲や修繕の分担も取り決めておく必要があります。
特に、経年劣化による設備故障や雨漏りなどについて、どこまでを貸主が負担し、どこからを借主の原状回復とするかを明文化しておくと、退去時のトラブルを減らせます。
このように、契約書に盛り込むべき内容を事前に整理しておくことで、相続人が貸主になっても安心して賃貸経営を始めやすくなります。

次に、相続した家を貸して家賃収入を得る場合は、税金についても確認しておく必要があります。

家賃収入は不動産所得として所得税や住民税の対象になりますが、受け取った家賃の全額にそのまま税金がかかるわけではありません。不動産所得は、家賃などの総収入金額から、賃貸経営に必要となった経費を差し引いて計算します。

必要経費には、賃貸している不動産にかかる固定資産税、損害保険料、減価償却費、一定の修繕費、管理会社へ支払う管理費などが該当する場合があります。ただし、支出した費用がすべてその年の必要経費になるとは限らず、工事の内容によっては修繕費ではなく資本的支出として扱われ、減価償却が必要になる場合もあります。

そのため、相続した古い家を修繕して貸す場合は、家賃収入だけでなく、修繕費や固定資産税、保険料、管理費なども含めて収支を確認することが大切です。また、確定申告に備えて、工事の見積書や領収書、固定資産税の関係書類などを保管しておきましょう。

なお、相続した家を将来売却する場合には、賃貸中の税金とは別に譲渡所得についても確認する必要があります。売却時の譲渡所得を計算する際の取得費や取得時期は、原則として被相続人のものを引き継ぐため、相続時に過去の売買契約書や取得時の資料が残っていないか確認しておくことも重要です。

■相続した家を貸すと空き家の3,000万円特別控除が使えない場合がある

相続した家を「とりあえず貸して、将来は売却しよう」と考えている場合は、売却時の税制についても事前に確認しておくことが重要です。

相続した空き家を一定の要件を満たして売却した場合には、譲渡所得の金額から最高3,000万円を控除できる「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」を利用できる場合があります。

ただし、この特例を利用するためには、相続してから売却するまでの間、その家屋や敷地等が事業、貸付け、居住のために使用されていないことなど、複数の要件があります。そのため、相続した家を一度賃貸に出すと、その後に売却しても、この特例を利用できなくなる可能性があります。

「今は使わないから、ひとまず貸しておこう」と考える場合でも、数年後に売却する可能性があるのであれば注意が必要です。目先の家賃収入だけで判断するのではなく、賃貸によって得られる収入と、将来売却した場合の税負担を比較したうえで、貸すか売るかを検討することが大切です。

なお、この特例には、被相続人の居住状況や建物の建築時期、売却時期、売却価格など複数の適用要件があります。実際に利用できるかどうかは個別の状況によって異なるため、売却も選択肢にある場合は、賃貸に出す前に税理士などの専門家へ確認しておくと安心です。

さらに、相続した古い家を貸す場面では、入居者の属性に応じたリスク管理も重要です。
特に、高齢の単身者が入居する場合には、健康状態の急変や孤独死が発生したときの対応、室内の残置物の処理費用、近隣住民への影響など、想定すべき事柄が多くなります。
そのため、緊急連絡先の確実な把握や、見守りサービスの利用、室内で事故が起きた場合の原状回復費用や保険の活用方法などを、あらかじめ検討しておくことが大切です。
こうした点を踏まえて契約条件や管理体制を整えることで、相続人が貸主になった場合でも、過度な不安を抱えずに賃貸運営を続けやすくなります。

確認すべき点	主な内容	相続人が意識したいポイント
賃貸借契約書の項目	期間・賃料・原状回復	古さを踏まえた特約明記
税金と将来売却	不動産所得と売却時の譲渡所得	長期的な税負担の把握
入居者リスク管理	高齢単身者や孤独死対応	緊急連絡先と保険の検討

相続した古い家を貸す前のチェックリスト

相続した古い家を貸す場合は、名義や建物の状態だけでなく、修繕費と家賃のバランス、賃貸借契約、税金、将来の売却まで確認しておくことが大切です。

ここまで解説してきた内容を、実際に貸し出す前のチェックリストとして整理しました。検討している家について、一つずつ確認してみましょう。

チェック項目	確認
相続登記が完了している	□
相続人・共有者と持分を確認した	□
抵当権・借地権などの権利関係を確認した	□
雨漏りや給排水・電気設備など建物の状態を確認した	□
貸し出すために必要な修繕費を見積もった	□
周辺の家賃相場と想定家賃を確認した	□
修繕費を家賃収入で回収できるか検討した	□
普通借家・定期借家など契約方法を検討した	□
家賃収入にかかる税金や必要経費を確認した	□
将来売却する可能性があるか検討した	□
空き家の3,000万円特別控除への影響を確認した	□

すべての項目を確認してから貸し出さなければならないというわけではありませんが、確認できていない項目がある場合は、そのまま賃貸を始めるのではなく、不動産会社や司法書士、税理士など、それぞれの分野の専門家に相談しながら整理していくと安心です。

特に、相続した古い家では「いくらかけて直すか」だけではなく、「いくらで貸せるのか」「修繕費をどの程度の期間で回収できるのか」「将来売却する可能性があるのか」まで含めて考えることが、無理のない賃貸活用につながります。

相続した古い家を貸すときによくある質問

相続した家を貸すことを検討している方からは、名義変更やリフォーム、税金、共有名義、将来の売却などについてさまざまな疑問が生じます。

ここでは、相続した古い家を賃貸として活用するときによくある質問をまとめました。

Q. 相続した家は名義変更しないまま貸せますか？

相続した家を貸す場合は、まず登記上の名義や相続関係を確認し、必要な相続登記を行っておくことが大切です。

2024年4月1日から相続登記が義務化され、不動産を相続したことを知った日から原則として3年以内に相続登記を申請する必要があります。

被相続人名義のまま賃貸を進めると、誰が貸主となるのか、誰が賃貸について判断できるのかが分かりにくくなり、契約や将来の売却などで問題が生じる可能性があります。相続した家を貸すことを検討する際は、最初に登記簿と相続関係を確認しておきましょう。

Q. 相続した古い家はリフォームしないと貸せませんか？

築年数が古いからといって、必ずしも大規模なリフォームをしてから貸さなければならないわけではありません。

まずは雨漏りや給排水、電気設備など、安全に生活するために必要な部分を確認し、不具合があれば優先して修繕することが重要です。そのうえで、内装や水回り設備などをどこまで新しくするかは、周辺の家賃相場や想定する入居者、修繕費の回収期間などを考えて判断します。

古い戸建てでも、広さや間取り、収納、庭などが入居者にとって魅力になる場合があります。「古いから全面リフォーム」と考えるのではなく、いくらで貸せるのかを確認してから必要な修繕内容を決めることが大切です。

Q. 相続した家を貸すと税金はいくらかかりますか？

相続した家を貸して得た家賃収入は、不動産所得として所得税や住民税の対象になります。ただし、受け取った家賃の全額にそのまま税金がかかるわけではありません。

不動産所得は、家賃などの総収入金額から、賃貸経営に必要となった経費を差し引いて計算します。固定資産税、損害保険料、減価償却費、一定の修繕費、管理費などが必要経費となる場合があります。

実際の税額は、家賃収入や必要経費、ほかの所得などによって異なるため、一律に「いくら」とは言えません。具体的な税額については、税理士などの専門家に確認すると安心です。

Q. 兄弟で相続した共有名義の家でも貸せますか？

兄弟など複数の相続人で共有している家でも、賃貸に出すことは可能です。ただし、共有不動産については、賃貸借契約の内容や契約期間などによって必要となる共有者の同意の範囲が異なる場合があります。

また、誰が貸主として契約や管理を行うのか、家賃収入や修繕費などをどのように分担するのかについても、共有者間で事前に整理しておくことが大切です。

共有者間で賃貸について意見が分かれている場合や、権利関係が複雑な場合には、賃貸借契約を締結する前に司法書士や弁護士などの専門家へ相談することも検討しましょう。

Q. 相続した家を一度貸してから売ることはできますか？

相続した家を賃貸した後に売却することは可能です。ただし、賃貸中の家を売却する場合は、賃借人との賃貸借契約を引き継ぐ形で売却するケースもあるため、契約内容や売却方法を確認する必要があります。

また、一定の要件を満たす相続した空き家を売却した場合には、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例がありますが、相続してから売却するまでの間に賃貸した場合、この特例を利用できなくなる可能性があります。

将来売却する可能性がある場合は、「とりあえず貸す」と決める前に、賃貸による家賃収入と将来売却した場合の税金の両方を比較しておくことが大切です。

Q. 相続した空き家を貸すのと売るのはどちらがいいですか？

どちらが適しているかは、建物の状態や立地、想定家賃、修繕費、将来自分や家族が利用する可能性などによって異なります。

賃貸であれば、所有を続けながら家賃収入を得られる可能性がありますが、空室や修繕、固定資産税、管理などの負担が続きます。一方、売却すればまとまった資金を得られ、売却後の維持管理負担はなくなりますが、その不動産を将来利用することは難しくなります。

そのため、「貸した場合にいくらの家賃が見込めるか」「貸すためにいくら修繕費が必要か」「将来売却する可能性があるか」を確認し、賃貸と売却の両方を比較して判断することが重要です。

相続した家について方向性が決まっていない場合は、最初から賃貸だけ、売却だけと決めるのではなく、それぞれの収支やメリット・注意点を比較したうえで、自分や家族に合った活用方法を検討しましょう。

まとめ

相続した古い家を貸すかどうかは、相続人自身のライフプランと、空き家のまま放置した場合のリスクを比較して判断することが大切です。

そのうえで、相続登記や共有名義、遺産分割協議の内容、抵当権などの権利関係を事前に整理しておくことで、後々のトラブルを防げます。
貸し出す前には建物の老朽化や設備、安全性を点検し、必要な修繕費と家賃収入・回収期間のバランスも検討しましょう。
さらに、賃貸借契約の内容や税金、高齢単身者の入居リスクなども含めて整理しておくと安心です。
当社では、相続した家を貸すか迷っている段階から、名義・修繕・契約内容まで丁寧にサポートしていますので、まずはお気軽にご相談ください。